Pokud hledáte vhodnou investiční příležitost v oblasti nemovitostí, zjistěte si nejprve, jaké druhy a formy investic lze použít. Nemusíte koupit jen byt, dům nebo pozemek a čekat až cena postupně poroste, ale můžete se také podílet např. na související rekonstrukci, menším developerském projektu nebo jiném záměru, který nemovitost zhodnotí v kratším časovém horizontu.
Nyní platí, že kvalitních developerských lokalit v Praze a okolí je nedostatek a ceny nemovitostí se pohybují poměrně vysoko. V Praze zároveň panuje značná nejistota ohledně budoucí podoby metropolitního plánu. Vzhledem k těmto podmínkám se dá říci, že pokud se podaří nalézt vhodnou nemovitost, kterou lze potenciálně rozvíjet, tak v poměru k prodejním cenám budou marže developerů a jejich spoluinvestorů stále vysoké, a to i navzdory cenám za stavební práce, které v posledních letech vzrostly.
Pojďme se podívat, jaké druhy a formy investic lze uskutečnit a jakým způsobem lze nastavit spolupráci mezi investorem, vlastníkem pozemků a developerem.
Scénáře rozvoje pozemků:
V jednoduchém scénáři koupí pozemky nový investor a pozemky rozvíjí samostatně, nejčastěji za pomoci vlastního a bankovního financování. Vzhledem k tomu, že původní vlastník bude mít často zájem podílet se na výsledku projektu, může být část kupní ceny nastavena flexibilně a vyplacena v průběhu času podle předem nastavených milníků. Nutno však upozornit, že možnost původního vlastníka ovlivnit výsledek projektu bude následně již velmi omezená.
Pro lepší strukturaci investicelze vložit pozemky do společného projektu, kdy se za tímto účelem založí např. s.r.o. Investor v takovémto případě vkládá do s.r.o. potřebnou ekvitu a developer zajišťuje praktickou realizaci projektu. Standardně se ocení současná hodnota pozemků a investor buďto vkládá do projektu ekvitu v tomto poměru nebo je tento rozdíl zohledněn v rámci rozdělení zisku. Z právního hlediska se uzavírá komplexnější forma kupní smlouvy, kde je výplata odměny vázána na určité milníky, např. první část je vyplacena ihned z ekvity investora, druhá část přednostně v okamžiku jakýchkoliv plateb ze strany koncových kupujících, třetí část v závislosti na úspěšnosti projektu, apod. Krom standardní společenské smlouvy při založení s.r.o. se obvykle uzavírá ještě mnohem důležitější tzv. vedlejší smlouva (side agreement) mezi všemi partnery na projektu, kde jsou stanoveny konkrétní podmínky spolupráce. Jedná se o jakýsi manuál, jak se má v kterých situacích postupovat, aby projekt mohl být úspěšně realizovatelný.
Možnoualternativou předchozí varianty je uzavření smluv o budoucí kupní smlouvě na vložení pozemků do společného projektu. Toto řešení je vhodné, pokud existují nejistoty ohledně územního rozvoje nebo vlastníci nemovitostí nechtějí být s projektem příliš svázáni, popř. chtějí lépe zohlednit některé podmínky v budoucnu. Zejména se toto řeší, pokud rozvoj pozemků je vázán na konkrétní omezení v územním nebo regulačním plánu a teprve se čeká na vydání územního rozhodnutí a/nebo stavebního povolení.
Další alternativou je pak i možnost, aby se pozemky do projektu vůbec nevkládali. Existuje pouze smlouva o spolupráci, na základě které mají vlastníci pozemků povinnost za předem stanovených podmínek prodat pozemky koncovým kupujícím. Toto řešení může být v některých případech zajímavé i z důvodu daňové optimalizace. Odměna developera a investora je potom strukturována přímo v dohodě mezi partnery.
Investor se může na daném projektu účastnit jako partner (viz výše) nebo může poskytnout zdroj financování za předem stanovených podmínek jako dobře úročenou půjčku, se zástavou předmětných pozemků.
V případě, že řešíte konkrétní záměr a potřebujete poradit nebo vyřešit právní záležitosti, můžete mne kontaktovat přes web: www.futurebridge.cz
